계약 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트와 실제 피해를 줄이기 위한 핵심 정보
2025년 현재까지도 전세 사기는 여전히 우리 사회에서 가장 위험한 부동산 문제 중 하나다. 특히 나처럼 결혼을 알아보고 있는 예비 부부나 신혼부부, 직장인 등 오히려 젊은 사람들이 피해를 보는 경우가 많다. 이 페이지에서는 복잡한 부동산 법률 용어가 아닌, 실제로 계약서를 앞에 두고 있을 때 바로 적용할 수 있는 현실적인 예방법을 정리한다. 부동산 사기는 남의 일이 아니다. (실제로 본인 주변에도 전세보증보험을 통해 겨우 보증금을 돌려받은 사례가 또 생겼다..) 임대차 계약 전 반드시 확인해야 할 체크포인트 7가지와 함께, 피해를 줄이는 구체적인 방법까지 소개해보려고 한다.
✅ 목차 구성
- 전세 사기란 무엇인가? (최근 수법과 피해 사례 요약)
- 전세 사기 피해 유형별 특징 (무자본 갭투자, 이중계약 등)
- 계약 전 확인해야 할 기본 정보 3가지
- 계약서 작성 시 반드시 포함되어야 할 조항
- 실거주 전 입주자 체크리스트
- 계약 후 사기 의심 시 대처법
- 피해를 최소화하기 위한 실전 팁 + 유용한 웹사이트/앱 추천
- 결론: 계약 전에 5분만 더 확인하자
✅ 1. 전세 사기란 무엇인가?
전세 사기란, 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없는데도 전세계약을 체결하거나, 불법적인 수법으로 전세금을 편취하는 행위를 말한다. 가장 흔한 형태는 무자본 갭투자다. 즉, 건물주가 자기 돈은 거의 없이 여러 명에게 전세를 놓고 그 전세금으로 집을 사는 방식이다. 이런 경우 집값이 떨어지거나 건물주가 파산하면 세입자는 보증금을 돌려받지 못한다.
최근에는 깡통전세 유형의 투자도 많은데, 다주택자의 경우 집주인이 본인 돈 없이 투자하는 경우가 많다는 이야기이기 때문에, 나중에 내가 2년 후에 나가고 싶어도 집주인 본인에게 돈이 없을 수 있다..
✅ 2. 대표적인 피해 유형별 특징
| 유형 | 설명 | 주의 포인트 |
| 무자본 갭투자 | 임대인이 자기 돈 없이 전세를 돌려막기 | 등기부등본 확인 필수 |
| 이중계약 | 두 명 이상의 세입자에게 같은 집 전세계약 | 주민등록 전입 + 확정일자 선점 중요 |
| 깡통전세 | 매매가보다 전세가가 더 높거나 비슷 | 집 시세 대비 전세금 과다 여부 확인 |
| 위임장 사기 | 실제 소유주가 아닌 제3자가 계약 | 위임장 진위 여부 철저 확인 |
✅ 3. 계약 전 확인해야 할 기본 정보 3가지
- 등기부등본 확인 (필수!)
- 계약 전 가장 먼저 해야 할 일.
- 소유주가 맞는지, 근저당권이나 가압류 있는지 확인.
- 정부24 → 부동산등기 열람 에서 온라인으로 1,000원에 확인 가능
**계약 전 뿐만 아니라, 입주 이후에도 주기적으로 등기부등본 열람을 추천한다. 소유주가 바뀌었는지, 없던 사항이 생긴 건 없는지 확인 후 집주인과 연락해볼 것을 권한다. 소유주가 바뀌는 형식으로 사기 당하는 사람이 많았기 때문에 이건 꼭 확인을 추천한다.
- 건축물대장 확인
- 불법 증축 여부나, 다세대인지 단독인지 구분이 되어 있다.
- 특히 반지하, 불법 옥탑방은 특별히 주의할 것!
- 전세가 시세 확인
- 인근 유사 매물과 비교하여 시세보다 지나치게 저렴한 매물은 의심해야 함.
- ‘호갱노노’, ‘직방’, ‘KB부동산 리브온’ 등 앱 활용 추천. (20대 후반 직장인들은 호갱노노 많이 활용했음)
**더불어, 특히 신축 빌라!!!! 전세는 정말 정말 정말 조심해야 한다. 계약 이후 소유주가 갑자기 변경되는 등 최근 사회적으로 큰 문제가 되었던 전세 사기 유형이 주로 신축 빌라에서 일어났기 때문이다. 이 경우 시세를 알기가 어렵고, 추후 깡통 집주인에게 넘기는 등의 문제가 발생할 가능성이 높다.
✅ 4. 계약서 작성 시 반드시 포함되어야 할 조항
- 임대인 신분 확인 + 본인 서명 필수
- 임차인의 전입신고와 확정일자 권리 보장 명시
- 특약사항 기재 시 직접 타이핑 or 수기로 작성할 것 (내용은 양 당사자가 모두 동의한 문구로)
- 임대인이 제3자일 경우, 위임장과 인감증명서 필수
✅ 5. 실거주 전 입주자 체크리스트
- 계약 완료 후, 즉시 전입신고 + 확정일자 받기. 귀찮아도 당일에 주민센터 방문하여 꼭 완료하자!
- 집 안 시설 문제 (곰팡이, 누수, 전기, 보일러 등) 미리 사진으로 남겨두기 (나중에 집주인과 이야기할 때 어떤 부분은 집주인이 미리 고쳐줄 수 있는지, 생활 하자의 기준을 어떻게 잡을지 등을 확인하면 좋다.)
- 관리비 체납 여부, 이웃 관계 문제 등도 미리 확인하면 좋다.
✅ 6. 계약 후 사기 의심 시 대처법
- 임대인의 태도 변화 (연락 회피, 연락처 변경 등)
- 등기부등본에 갑자기 근저당 추가
- 다른 세입자가 있다는 정보 입수
위와 같은 상황이 발생하면, 즉시 대한법률구조공단, LH전세보증센터, 전세금 반환보증보험사 등에 문의해야 한다.
빠를수록 좋다.
✅ 7. 피해 최소화를 위한 실전 팁
- 전세 계약 전 반드시 ‘전세금 반환보증 보험’ 가입 여부 확인 << 해당 반환보증보험 절차에 대해서는 다른 글에서 자세하게 설명하겠다. 지금은 보증보험 가입여부가 전세에는 필수라는 사실만 알고 있으면 된다.
- 가능하다면 보증금 일부는 월세 전환 → 피해 시 손실 최소화
- 가족이나 지인에게 계약 정보 사전 공유
✅ 8. 결론: 5분만 더 확인해도 전세 사기를 피할 수 있다
전세 사기는 아주 복잡한 수법으로 보이지만, 실제 피해를 입은 사람들의 공통점은 간단하다. “설마 내가 당하겠어?”라는 마음이었다.
이 글을 읽는 지금 이 순간, 등기부등본을 한번 조회해보고, 다음 계약에는 이 체크리스트를 펼쳐두길 바란다.
5분의 수고가 몇 천만 원의 전세금을 지킬 수 있는 방법이 된다.